超详细美国买房全流程0

首次购房可能有点无从下手，晓明（微信：Anniegonna）今天来总结美国买房你不得不知的那点事儿。 介绍 ​ 晓明团队为北美新浪地产独家合作伙伴。2021 年在加州帮助65 位客户完成超5000万美元的交易，她的团队成员包括美国亚洲房地产协会 (AREAA)发展委员会主席，北加州东湾BayEast房地产经纪人协会主席，持证豪宅营销专家，持证国际地产专家，无论您是购买公寓还是价值千万美元的物业，晓明和她的团队都会竭诚为您服务！ 正文 01 买房定位 初次买房的客户，也许对自己的需求还不够了解，晓明会在一次咨询中了解客户的收入、预算、工作地点、感兴趣的区域、人生阶段、以及对房子最在意的几点，并在房源搜索和前几次看房中逐渐了解客户的喜好，帮助客户逐渐缩小搜索范围。 买房是一笔不小的开支，可以使用Debt-to-income ratio（28/36原则）来计算您可以购买的房屋价格区间。即你的住房花费如房贷、保险、维护等不应超过月收入的28%，而你的债务总和，如房贷、车贷及信用卡等欠款，不应超出月收入的36%。 02 预批 除非是全款买房，否则贷款买房前需要先做Pre-Approval。贷款预批准的目的是知道自己能贷到多少钱，同样的年收入，没有负债和孩子就可以承受更高的房价，做 Pre-Approval 之前，不要想当然以为自己一定能贷款到很多钱，结果可能会出乎你意料。晓明与各大银行和贷款机构保持长期合作关系，并根据客户的具体情况给客户推荐最适合的贷款渠道，客户做的贷款一般21天甚至更短就能close（通常是30天），给接下来买房出offer提供了一大优势。 做Pre-Approval 对信用分数的影响有限，大概做一次下降3分，有效期四个月左右。对于大部分上班族来说，做 Pre-Approval要提供：W2 或报税表；工资单；最近2-3个月银行流水帐，驾照/IC、社安号等。然后Loan Officer 会查询你的信用分数和记录，结合你的收入和负债情况决定贷款预批多少钱。这个过程一般免费，Pre-Approval letter 1-3 天就可以下来。 使用 Pre-Approval 的额度，加上首付down payment的资金，即你可以负担的最高房价。注意要留一笔Closing Cost（1%-2%的房价费用）用于支付过户前缴纳的税费，保险，手续费等。此外，还有两笔费用需要注意：第一，在加州买卖双方的Agent费用通常是Seller支付，所以买家不用担心还要预留这笔支出。第二，贷款时，Lender往往会让买家留一些押金在账户(Reserve)，所以买家在准备贷款时，要先询问好银行具体的数额，通常401K、股票账户都可以算在Reserve。 03 搜索房源 客户可以全网搜索房源，常用的有Zillow, Redfin, Realtor等。房屋类型、交通、学区、位置、周围环境、房子新旧、面积大小等都是筛选要考虑的因素。晓明会根据客户的具体需求，将合适的房源（包括上市的和未上市的）呈现给客户；房源的搜索是互动的，客户如果看到喜欢的房子，可以随时发给晓明。 晓明会帮助客户对房子的外部条件，包括社区、学区、环境、周边生活便利性、是否有硬伤；以及内部条件，房屋的结构、朝向、建筑风格，格局等，进行初步评估和分析，如果客户要推倒重建或者翻新装修，晓明也会给出一定市场评估的帮助，让客户能更好选定适合自己的房子。 04 看房 上市的房源一般在周末下午会有Open house。这个时候，你需要带上经纪人，也可以自行看房。主要看哪些地方？如周边环境，是否容易停车，是否有高压线，是否有垃圾站，居住的人群是哪些？房屋朝向、结构，如室内采光温度如何？看房屋状态，一般卖方会提供检查报告，报告上会有所有项目的状态说明，比如：屋顶年限，空调，water heater年限等，如果买家看完觉得很喜欢，晓明会问对方经纪人索要房屋披露报告，帮助客户对房子的整体情况有更细致的了解。 05 看披露报告 房子表面看不到的信息就在这卖家提供的披露报告里面。几百上千页的英文文件，很多买家都不知道从何看起，晓明会为客户逐一解读，帮助客户全面了解房子的历史及现状。 其中比较重要的有以下几份： 1. Real Estate Transfer Disclosure Statement 和 Seller Property Questionnaire 简称TDS和SPQ，这两份文件是卖家填的，是对于他们知道的房屋信息的披露。TDS里面可以看卖家之前是出租还是自住，会留给买家什么东西。SPQ要关注卖家勾选了“YES”的部分，后面通常会有Seller的解释。比如，三年内房子里面是否有人去世，过去五年房屋有没有过保险索赔，如果卖家在过去五年内保险claim次数过多，可能导致买家的房保费用增加甚至没办法买到保险。因此，在购房之前查看卖家之前的保险索赔记录非常重要，必要时，请要求卖家提供CLUE报告。 2.Natural Hazard Report 怎么知道你的房子在不在地震带，洪水区；附近土质有没有问题，有没有Superfund，泄漏的燃油管道；在不在山火易发地带？不要以为这些发生的概率小就与你无关哦， 如果房子在fire zone, flood zone, 你的房屋保险也会额外增加。 3.Preliminary Report 简称Title Report，这是产权公司出具的文件，说明了房子产权持有人和持有方式，房子属性，欠债情况等。你需要确认的就是对于这个房子现任屋主有完全的产权（fee/fee simple），以及没有注册在产权下的抵押权或留置权等。另外，就是看easement的信息，有没有easement什么样的easement？是公共的车道还是PGE的电表？虽然绝大部分的的房子没有这种产权瑕疵，但千万不能漏看。 4.HOA 在买联排或者公寓时，通常都会遇到一厚摞的HOA的文件，我们要看物业管理包括哪些项目：外墙，屋顶，绿化带，泳池，健身房？至少要看房子有没有litigation，special assessment，rental restrictions，pets restrictions，HOA cover什么以及funds reserve的情况。 有些小区有租房限制，自住比例每个小区不等。如果你是打算投资，那就要特别注意，即使有一定比例的出租名额，等排队到你也可能不知道是猴年马月。很多人曾经掉过这个坑，买完了之后才发现没法出租。还有就是HOA 储备金是否充足？小区状态差，储备金不足会面临HOA费用的增长。比如，你现在可以接受的是$400/月，明年涨到$600是否可以接受。还有一点就是Property Tax，因为每个区域政府的公共设施配置不同，区域开发项目不同，所以房产税也是不等的，特别是购买新房的小伙伴，部分新开发地区还须缴交 Mello Roos Tax，所以一定在下offer之前查好property tax rate. 5.Home, Termite and Rood Inspection Report 这三份文件里，你可以看到屋顶的寿命，是否有修理项目，价格是多少；白蚁的泛滥程度，水管，电路，空调，暖气，热水系统，地基是不是有问题。很多客户可能看到报告上有白蚁就不敢买，在加州白蚁很常见，其实也没有这么可怕，晓明团队经常帮助客户处理各种疑难杂症，通常如果地基有明显的问题，卖家会请专门的地基检查人员来做专业检查。 06 递出Offer 提交offer的时候，需要最近两个月的Bank Statement和Pre-Approval Letter。Bank Statement上要显示出足够的首付金额，Pre-Approval Letter是为了证明买家能贷款多少钱，加起来的数字要大于等于offer上出价的数目，证明有购房能力。Close of escrow （简称COE）需要几天？是否有Contingencies? 退出条款有三个：Inspection Contingency房屋检查退出条款，Loan Contingency贷款下不来的退出条款，和Appraisal Contingency估价太低的退出条款。在条款所写的保护期限内（最长可达17天），买家可以凭该条款退出合同并拿回自己的定金。 出Offer和谈判非常需要技巧及合适的策略，详情可见《美国房市｜如何打败现金offer》 07 贷款 Offer如果被接受，房子就会进入Pending状态，卖方会给买家一定时间Closing，一般在30天左右，这段时间就是给买家交付定金、开始贷款流程、房屋检查等。买家需要在签署购房合同后的1-3个工作日内，把房价的3%作为定金交给第三方公证公司（Escrow/Title Company）。打完定金后贷款也要马上开始，在这段期间需要积极配合lender及时签订文件，不要更换工作，不要有大手笔支出，不要再进行信用查询，还有就是不要去旅游！ 晓明会在整个过程中，和产权公司以及银行/贷款机构都保持紧密沟通，并辅助、协调和解决客户可能遇到的各种问题，确保在过户前各个环节都可以顺利进行。您将享有：专业地产经纪团队：Realtor, Transaction Coordinator, Broker；专业贷款团队：Loan Officer, Assistant, Appraiser, Underwriter, Funder, Closer；专业房屋检查团队：Home, Pest, Roof, etc；专业产权过户/公证团队：Escrow officer, Title Insurance；专业房屋保险指导等，一条龙服务给客户带来轻松高效的交易体验！ 08 估价 贷款银行会请第三方估价师（appraiser）对房屋进行估价，费用是买方出，Appraisal Report一般1到2天就能出来。房屋估价对贷款放款至关重要。在房产市场火热的时候，很多房屋的估价会低于offer价格，如果银行对房产的估价低于合同价（Low Appraisal），银行会以估价作为贷款价格，导致贷款额度降低，差额需要买家以现金的方式来补齐，这对依赖贷款买房的客户来讲影响很大。所以晓明会提前检查并清除房屋存在的一些影响估值的因素，并陪同估价师一起看房，最大程度保证贷款和买房过程的顺利进行。 09 房屋检查 在湾区，房屋检查通常由卖家雇佣第三方专业的检查公司和人员完成，并在下Offer前提供给买家审查。在等待贷款的期间，如果买家对Seller当时提供的房屋检查报告不放心，可以自己花钱请人来做Inspection，费用$1000左右。晓明会帮助买家预约房屋检查并详细解读检查结果，帮助买家对房屋的现状、存在隐患、解决方式及成本有更全面的了解。 10 过户倒计时 过户前5天：查看过户信息披露Closing Disclosure，核对名字拼写，核对贷款估算，贷款利率，是否有balloon payment，每月还款额是否于预期相符等；开通水、电、气、垃圾等；安排任何其他要完成的工作 ，如Fumigation熏蒸、Sewer Lateral下水道更换、燃气截止阀、安排翻新、景观美化，以及决定房屋产权的持有方式。 过户前3天：Final Walkthrough，买家进行房屋测量，并检查房屋的状况是否比第一次参观时大致相同或更好，比如之前提出要卖家维修的地方卖家是否已解决？Final walkthrough是买房过户之前的一个不可忽视的小环节，晓明会为客户提供一份详尽的Checklist来检查房屋状态和之前是否一致，以确保Final walkthrough的顺利进行。 过户前2天：带上ID（驾照），在Escrow公证公司签署贷款文件，将首付的支票或电汇余额交到escrow。 过户前1天：银行对借款人的就业情况进行核实，最终决定贷款顺利通过后，会把所有贷款文件邮寄到Escrow那边，随后买方去Escrow签署贷款文件，卖方去签署产权转让Grant Deed。这个签完字后的贷款文件会给寄回给银行，这时候银行就会放款。 过户当天：Escrow收到银行放款后，会去County登记房子的产权转让（通常在下午2点之前），买家可以等待Escrow公司发来的确认邮件。晓明在收到邮件后，将会在物业与客户会面并递交钥匙。 Grant Deed这份原件将在county保留，公证公司会在交易完成之后将复印件寄给买家。Grant Deed在County登记后过户就完成了，卖家将拿到所有的房款，买家则成为产权人，没有房产证的哦，交易结束后可以去county税务局网站查询，房子已经在你名下。 拓展篇 11 租回 有些卖家会有rent back租回的情况，比如新购房的closing date在你之后，所以需要再在原住房再住一段时间，这种情况下需要卖家支付押金，钥匙交付将延迟到租期结束，晓明会在租期结束时安排交付日期。当买家入住后，晓明会询问并确定房屋是否有任何损坏，如果房屋状况良好，才会通知escrow释放卖家的押金。 12 入住准备 杀灭白蚁？Let’s Fumigate！需要关闭煤气，搭帐篷密封72小时；要不要更换下水道？Sewer lateral要确保的是不要有雨水或者地下水进入系统，也不要有污水漏出。雨水跟地下水会造成overflow的问题，污水漏出则是对健康有危害；有没有翻新、装修的计划？晓明团队会帮助客户安排专业承包商进行翻新、装修，确保客户顺利入住新屋！ 13 搬迁日 恭喜！Let's Saber Champagne！搬迁日记得完成USPS地址变更，取消之前住家的utilities。还有就是可以购买Home Warranty（家用维修），假如你家的热水器坏了，那么它就派上用场了，保修覆盖范围是家用电器、空调系统、锅炉、浴缸、水管和电线设施等。 14 入住后 忽略诈骗信件，忽略重贷信件(refinancing letters)，不要忽略补充税单的信件（Supplemental Property Tax）：一般在购房后3-6个月直接邮寄给房主，是一次性的税款，为房屋的增值差额征税。另外，请访问您所在县或地方的税务评估员网站，填写宅基地豁免homestead exemption申请表。 最后， 就是和晓明Anniegonna保持联系啦！留意我们的客户活动，教你怎样维护新家！

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